Πώς μπορεί να εφαρμοστεί στην Κύπρο ο θεσμός των REITs; Μαθαίνοντας από την ελληνική και διεθνή εμπειρία

Abstract

Η αγορά ακινήτων αποτελούσε και εξακολουθεί να αποτελεί μια ιδιαίτερα σημαντική επενδυτική επιλογή η οποία πρόσφατα έχει αποκτήσει και ένα χρηματοοικονομικό χαρακτήρα. Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (REITs) αποτελούν πλέον ένα πολύ σημαντικό εργαλείο εναλλακτικής επένδυσης σε ακίνητα και μια επιλογή για τους επενδυτές που δεν θέλουν να αναλάβουν το ρίσκο της απευθείας επένδυσης σε ακίνητη περιουσία. Είναι εταιρείες κλειστού τύπου, που είτε εντάσσονται σε χρηματιστήριο είτε παραμένουν ιδιωτικές, που επενδύουν και διαχειρίζονται ακίνητα τα οποία παράγουν εισόδημα και διανέμουν αναγκαστικά το 90% των κερδών τους στους μετόχους τους. Σημειώνεται ότι τα κέρδη αυτών των εταιρειών δεν υπόκεινται σε φορολογία αφού φορολογείται το εισόδημα από μερίσματα στο επίπεδο των μετόχων. Επίσης, η διαχείριση των ακινήτων γίνεται είτε στο επίπεδου της διεύθυνσης του REIT είτε εκχωρείται σε τρίτους. Οι εταιρείες αυτές, έχουν την αφετηρία τους τις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής (ΗΠΑ). Σύμφωνα με το άρθρο των Campbell, R. Sirmans, C. (2002) το 1960, το Αμερικανικό Κογκρέσο ενέκρινε τη δημιουργία των REITs ως ένα μέσο που θα έδινε τη δυνατότητα στους ιδιώτες και στους μικροεπενδυτές να αποκτήσουν συμμετοχή σε χαρτοφυλάκια ακίνητης περιουσίας εξασφαλίζοντας ταυτόχρονα ρευστότητα στην αγορά ακινήτων. (Campbell, R. Sirmans, C. (2002) Παρόλο που ο θεσμός των REITs λειτουργεί στις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής εδώ και αρκετά χρόνια και έχει ήδη καθιερωθεί στην Ευρώπη και στον υπόλοιπο κόσμο, στην Κύπρο εξακολουθούμε να βρισκόμαστε στο στάδιο προκαταρτικών συζητήσεων για καθορισμού του θεσμικού πλαισίου και άλλων παραμέτρων που θα διέπουν τη λειτουργία τέτοιων εταιρειών στην περίπτωση που επιτραπεί η σύσταση τους, ενώ υπάρχει έντονη η αμφισβήτηση της εφαρμογής τους λόγω του μικρού μεγέθους της αγοράς. Η μελέτη εστιάζει στην εφαρμοσιμότητα και τις προοπτικές ανάπτυξης των REITs στην Κύπρο και πως θα βοηθήσει την εγχώρια κτηματαγορά αντλώντας εμπειρίες από την ελληνική και διεθνή αγορά. Για να απαντηθεί το βασικό ερώτημα της έρευνας, η βιβλιογραφική ανασκόπηση εστιάζει στην λειτουργία των REITs στην Ελλάδα, στις ΗΠΑ, στο Ηνωμένο Βασίλειο και άλλες χώρες διεθνώς όπως στη Συγκαπούρη, στο Χόνγκ Κόνγκ στην Αυστραλία και στην Ιρλανδία που έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά του μοντέλου ανάπτυξης με τη Κύπρο. Επιχειρείται ιστορική αναδρομή της εξελικτικής πορείας των REITs και γίνεται αναφορά στα βασικά στοιχεία του θεσμικού πλαισίου λειτουργίας τους, στα βασικά χαρακτηριστικά τους, στα πλεονεκτήματα και στα μειονεκτήματα τους και στα διάφορα μοντέλα REITs που υπάρχουν σήμερα. Τέλος παρατίθενται εισηγήσεις για αποτελεσματική εφαρμογή και ανάπτυξη των REITs στην τοπική αγορά. Η βασική ερώτηση που θα απαντηθεί μέσω της έρευνας είναι η εξής:  Πως μπορεί να εφαρμοστεί ο θεσμός των REITs στην Κύπρο και κατά πόσο η εφαρμογή αυτή θα μπορούσε να ανατρέψει την παρατεταμένη ύφεση που χαρακτηρίζει την εγχώρια κτηματαγορά. Τα επιμέρους ερωτήματα και στόχοι είναι οι εξής:  Τι είναι τα REITs, ποια είναι τα βασικά χαρακτηρίστηκα τους και ποιες οι κατηγορίες τους;  Πως εφαρμόστηκαν τα REITs σε άλλες χώρες , ποια ήταν τα κύρια προβλήματα στην εφαρμογή τους και ποια η επίδραση τους στην τοπική αγορά;  Ποια είναι τα προβλήματα εφαρμογής και δυνατότητες ανάπτυξης των REITs στην Κύπρο και πως αναμένεται να επηρεάσουν την τοπική αγορά. Οι απαντήσεις στα πιο πάνω ερωτήματα θα δοθούν μέσω της βιβλιογραφικής ανασκόπησης που εστιάζει στην λειτουργία των REITs στις ΗΠΑ και στον διεθνή και ευρωπαϊκό χώρο.